Flächen | Wohnfläche
Inhalt:
01| Warum die Wohnfläche eine zentrale Rolle spielt
02| Die wichtigsten Regelwerke zur Flächenberechnung
03| Wohnfläche, Nutzfläche und Wohnflächenberechnung: Klärung zentraler Begriffe
04| Wohnflächenberechnung: Wer bestimmt die Grundlage?
05| Räume, die nicht zur Wohnfläche zählen
06| Ermittlung der Grundflächen
01| Warum die Wohnfläche eine zentrale Rolle spielt
Die Wohnfläche ist eine der wichtigsten Kennzahlen im Immobilienbereich. Sie dient nicht nur als Grundlage für viele rechtliche, finanzielle und wirtschaftliche Entscheidungen, sondern beeinflusst auch den Wert und die Nutzung von Immobilien. Hier sind die zentralen Anwendungsbereiche der Wohnfläche:
1. Berechnungsgrundlage für Mieterhöhungen
Die Wohnfläche ist ein entscheidender Faktor bei der Berechnung von Mieterhöhungen. Eine korrekte Flächenangabe ist dabei essenziell, um Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern zu vermeiden.
2. Verteilung der Nebenkosten und Miteigentumsanteile
In Mehrfamilienhäusern oder größeren Wohnanlagen spielt die Wohnfläche eine wichtige Rolle bei der Aufschlüsselung der Mietnebenkosten. Sie dient als Basis für die faire Verteilung von Kosten wie Heiz- und Betriebskosten. Zudem ist sie für die Berechnung der Miteigentumsanteile nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) relevant.
3. Bedeutung für Baufinanzierungen
Bei Baufinanzierungen ist die Wohnfläche oft ein entscheidender Faktor. Sie hilft dabei, die Wirtschaftlichkeit eines Bauvorhabens zu beurteilen und beeinflusst die Finanzierungskonditionen.
4. Grundlage für die Wertermittlung
Für die Wertermittlung von Gebäuden ist die exakte Wohnfläche ein unverzichtbarer Parameter. Sie bildet häufig die Basis für die Berechnung des Vergleichs- oder Ertragswerts einer Immobilie und hat direkten Einfluss auf den Marktwert. Auch beim Sachwertverfahren dient die Wohnfläche als wichtiger Indikator bei der Plausibilisierung der Sachwertberechnungen, welche in der Regel auf Basis der Bruttogrundfläche erfolgen.
5. Relevanz bei der Wohnraumförderung
Im Rahmen der Wohnraumförderung ist die Wohnfläche entscheidend für die Berechnung der Fördersumme. Je nach Programm wird die Förderung anhand der Größe der Wohnung gestaffelt.
6. Einheitsbewertung im Steuerrecht
Im Steuerrecht wird die Wohnfläche bei Einheitsbewertungen berücksichtigt, insbesondere im Hinblick auf die Festsetzung der Grundsteuer.
7. Bedeutung im Sozialrecht
Im Sozialrecht wird die Wohnfläche zur Feststellung der zumutbaren Wohnungsgröße herangezogen, beispielsweise bei der Berechnung von Mietzuschüssen oder der Angemessenheit von Wohnraum bei Sozialleistungen.
02| Die wichtigsten Regelwerke zur Flächenberechnung
Die Flächenberechnung für Immobilien orientiert sich in Deutschland an zwei zentralen Regelwerken:
1. DIN 277
2. Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Beide Regelwerke stimmen in vielen Punkten überein, unterscheiden sich jedoch in bestimmten Details, insbesondere bei der Bewertung von Flächen wie:
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Balkonen, Freisitzen und Terrassen: Diese werden gemäß DIN 277 vollständig als Nutzfläche berücksichtigt, während sie nach der WoFlV zu 25 % (bzw. 50%) der Grundfläche zur Wohnfläche zählen.
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Kellerräumen und Dachschrägen: Auch hier gibt es Abweichungen in der Berechnungsweise zwischen den beiden Regelwerken.
Daher ist es entscheidend, vor der Bewertung zu prüfen, ob die Flächenangabe auf der DIN 277 oder der WoFlV basiert.
Verbindliche Angabe der Berechnungsgrundlage:
In allen Objektunterlagen sollten die Berechnungsgrundlagen der angegebenen Flächen klar und eindeutig angegeben werden. Dies schafft Transparenz und verhindert Missverständnisse zwischen den Parteien.
Wohnflächenverordnung ansehen:
03| Wohnfläche, Nutzfläche und Wohnflächenberechnung: Klärung zentraler Begriffe
Im Immobilienbereich begegnet man häufig Begriffen wie Wohnfläche, Nutzfläche oder Wohnraum. Doch trotz ihrer Bedeutung gibt es bis heute keine einheitlich verbindliche gesetzliche Regelung oder Begriffsbestimmung für diese Flächenangaben.
Rechtsunsicherheiten bei der Definition von Wohnfläche und Wohnraum
Die fehlende klare Definition führt in der Praxis zu erheblichen Herausforderungen:
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Unterschiedliche Rechtsgebiete verwenden teils voneinander abweichende Vorschriften, was die Anwendung erschwert oder gar unmöglich macht.
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Die Rechtsprechung legt diese Begriffe oft unterschiedlich aus, abhängig vom jeweiligen Sachverhalt oder Anwendungsgebiet.
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Einheitliche Verfahrensweisen sind aufgrund dieser Uneinheitlichkeit kaum durchführbar.
Was bedeutet Wohnfläche ?
Der Begriff „Wohnfläche“ ist gesetzlich nicht eindeutig definiert. Um eine Wohnfläche rechtssicher zu berechnen, ist ein Bezug zu einer Verordnung oder Norm notwendig, beispielsweise zur Wohnflächenverordnung (WoFlV). Erst durch die Anwendung solcher Regelwerke wird eine korrekte und nachvollziehbare Wohnflächenberechnung möglich. Diese Verordnungen regeln unter anderem, welche Flächen in die Berechnung einbezogen werden (z. B. Balkone, Dachschrägen) und wie diese bewertet werden.
Rechtssichere Wohnflächenberechnung: Warum sie wichtig ist
Eine präzise und normgerechte Wohnflächenberechnung schafft Transparenz und Rechtssicherheit, insbesondere bei:
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Mietverträgen: Die Wohnfläche beeinflusst die Miethöhe und Nebenkostenverteilung.
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Immobilienbewertung: Die exakte Wohnfläche ist eine Grundlage für die Wertermittlung.
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Finanzierungen: Banken orientieren sich bei der Finanzierung oft an der angegebenen Wohnfläche.
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Förderprogrammen: Wohnflächenangaben sind entscheidend für die Höhe von Wohnraumförderungen.
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u.v.w.
04| Wohnflächenberechnung: Wer bestimmt die Grundlage?
Die Berechnung der Wohnfläche ist ein entscheidender Punkt bei Kauf- oder Mietverträgen. Doch wer legt eigentlich die Berechnungsvorschrift fest?
Bestimmungsrecht bei der Wohnflächenberechnung
Aktuell bleibt es den Vertragsparteien – also Käufer und Verkäufer oder Mieter und Vermieter – überlassen, die Berechnungsgrundlage für die Wohnfläche festzulegen. In der Regel liegt das Bestimmungsrecht jedoch beim Verkäufer oder Vermieter.
Was passiert, wenn keine Berechnungsvorschrift genannt wird?
Die Berechnung der Wohnfläche ist ein zentrales Element in Miet- und Kaufverträgen. Doch was passiert, wenn keine klare Berechnungsvorschrift im Vertrag angegeben wird?
Standardannahme: Berechnung nach WoFlV
Seit 2004 wird in der Regel angenommen, dass die Wohnfläche nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ermittelt wird. Diese Norm bietet eine Standardisierung, ist jedoch nicht gesetzlich verpflichtend. Das bedeutet, dass auch andere Berechnungsgrundlagen, wie die DIN 277, herangezogen werden könnten, wenn keine Vereinbarung vorliegt.
Problem: Fehlen einer klaren Berechnungsgrundlage
Das Fehlen einer eindeutig vereinbarten Berechnungsvorschrift birgt erhebliche Risiken:
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Unklare Angaben: Oftmals werden Wohnflächen in Verträgen angegeben, jedoch ohne Verweis auf die zugrunde liegende Berechnungsmethode. Das kann zu Missverständnissen führen.
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Streitigkeiten zwischen den Parteien: Käufer, Mieter oder Vermieter könnten unterschiedliche Normen heranziehen, was zu Abweichungen in der Wohnflächenberechnung führt.
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Rechtliche Auseinandersetzungen: Uneinigkeit über die richtige Berechnungsgrundlage kann in gerichtlichen Streitfällen münden, insbesondere wenn finanzielle oder rechtliche Verpflichtungen wie Kaufpreis, Miete oder Nebenkosten betroffen sind.
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Rückabwicklung von Verträgen: Wenn sich nachträglich herausstellt, dass die ausgewiesene Wohnfläche erheblich von der tatsächlich berechneten Fläche abweicht, kann dies zur Anpassung des Kaufpreises, Mietminderungen oder sogar zur Rückabwicklung des Vertrags führen.
Warum ist eine klare Vereinbarung essenziell?
Die Wahl der Berechnungsgrundlage, beispielsweise WoFlV oder DIN 277, kann zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, insbesondere bei:
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Einbeziehung von Balkonen, Terrassen oder Dachschrägen.
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Bewertung von Kellerräumen und Abstellflächen.
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u.v.w.
Ohne klare Angabe der Berechnungsgrundlage haben beide Parteien Interpretationsspielraum, was Unsicherheiten schafft und das Risiko von Konflikten erhöht.
Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Die Berechnung der Wohnfläche nach Vorgaben der Wohnflächenverordnung (WoFlV) richtet sich nach den §§ 2 bis 4 WoFlV. Dabei werden die Grundflächen der Räume ermittelt und auf die Wohnfläche angerechnet.
Was gehört zur Wohnfläche?
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Grundflächen der Wohnräume
Zur Wohnfläche zählen die Grundflächen der Räume, die ausschließlich einer Wohnung zugeordnet sind. Dazu gehören:
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Wohn- und Schlafzimmer
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Küchen
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Badezimmer
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Flure
2. Gemeinschaftlich genutzte Räume
In Wohnheimen umfasst die Wohnfläche auch die Grundflächen der Räume, die zur gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner vorgesehen sind.
3. Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche Räume
Nach § 2 WoFlV werden auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und anderen nach allen Seiten geschlossenen Räumen zur Wohnfläche hinzugerechnet.
04| Räume, die nicht zur Wohnfläche zählen
Nicht alle Räume einer Immobilie werden in die Wohnfläche einbezogen. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und das Bauordnungsrecht der Länder legen fest, welche Flächen ausgeschlossen sind.
1. Zubehörräume
Folgende Räume zählen nicht zur Wohnfläche, da sie unterstützende oder technische Funktionen erfüllen:
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Kellerräume
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Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung
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Waschküchen
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Bodenräume
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Trockenräume
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Heizungsräume
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Garagen
2. Räume, die baurechtliche Anforderungen nicht erfüllen
Räume, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts der jeweiligen Landesbauordnung (LBO) nicht genügen, werden ebenfalls nicht als Wohnfläche angerechnet.
Beispiele:
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Zu niedrige Deckenhöhen
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Unzureichende Belichtung oder Belüftung
3. Geschäftsräume
Flächen, die ausschließlich für gewerbliche Zwecke genutzt werden, wie Büros, Verkaufsflächen oder Werkstätten, zählen nicht zur Wohnfläche.
04| Ermittlung der Grundflächen
Die Berechnung der Grundfläche erfolgt nach klar definierten Regeln, um eine präzise und rechtssichere Grundlage zu schaffen. Dies betrifft sowohl die Flächen, die einbezogen werden müssen, als auch solche, die unberücksichtigt bleiben. Zudem gelten spezielle Vorgaben für die Messung im fertiggestellten Raum oder die Ermittlung anhand von Bauzeichnungen.
Grundsätze der Grundflächenermittlung
Die Grundfläche wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen berechnet. Maßgeblich sind hierbei die Vorderkanten der Bekleidungen der Bauteile.
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Fehlende begrenzende Bauteile: Hier ist der bauliche Abschluss maßgebend, z. B. ein Balkongeländer oder das Ende einer Terrasse.
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Begrenzende Bauteile: Hierzu zählen beispielsweise die Vorderseite einer Wand.
Einzubeziehende Flächen
Folgende Grundflächen werden bei der Berechnung berücksichtigt:
1.Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen
2.Fuß-, Sockel- und Schrammleisten
3.Fest eingebaute Gegenstände, wie:
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Öfen
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Heiz- und KlimageräteoHerde
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Bade- oder Duschwanne
4.Freiliegende Installationen, z. B. Rohre und Leitungen
5.Einbaumöbel
6.Nicht ortsgebundene, versetzbare Raumteiler
Nicht einzubeziehende Flächen
Die folgenden Bereiche bleiben unberücksichtigt:
1.Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen, sofern:
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Ihre Höhe mehr als 1,50 m beträgt und
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Ihre Grundfläche mehr als 0,1 m² umfasst.
2.Treppen mit mehr als drei Steigungen sowie deren Treppenabsätze.
3.Türnischen.
4.Fenster- und offene Wandnischen, die:
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Nicht bis zum Fußboden reichen oder
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Bis zum Fußboden reichen, jedoch weniger als 0,13 m tief sind.
Methoden zur Grundflächenermittlung
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•Messung im fertiggestellten Wohnraum:
Die Grundfläche wird direkt durch Ausmessung der lichten Maße ermittelt.
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Ermittlung auf Grundlage einer Bauzeichnung:
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Die Bauzeichnung muss für ein bauordnungsrechtliches Verfahren erstellt oder dafür geeignet sein.
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Sie muss die Ermittlung der lichten Maße gemäß den oben genannten Vorgaben ermöglichen
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Abweichungen zwischen Bauzeichnung und Bauausführung
Wenn die Bauausführung von der ursprünglichen Bauzeichnung abweicht, ist die Grundfläche neu zu berechnen:
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Entweder durch Messung im fertiggestellten Wohnraum oder
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Anhand einer aktualisierten Bauzeichnung.
Anrechnung der Grundflächen
Nicht alle Flächen werden vollständig zur Wohnfläche hinzugerechnet. Die Anrechnung erfolgt nach spezifischen Vorgaben:
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Terrassen, Balkone und Loggien: Diese werden in der Regel mit 25 % ihrer Grundfläche angerechnet, können jedoch unter bestimmten Bedingungen auch bis zu 50 % angerechnet werden.
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Dachschrägen: Flächen unter Dachschrägen werden nur teilweise angerechnet:
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0 % bei einer lichten Höhe unter 1 Meter.
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50 % bei einer lichten Höhe zwischen 1 und 2 Metern.
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100 % bei einer lichten Höhe über 2 Metern.
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Fazit: Flächenangaben – Präzision schafft Sicherheit
Ob bei der Immobilienbewertung, der Kalkulation von Bauprojekten oder der Erstellung von Kaufverträgen – die präzise Berechnung und Angabe von Flächen nach DIN 277 oder WoFlV sorgt für Transparenz, Verlässlichkeit und rechtliche Sicherheit. Als erfahrenes Sachverständigenbüro garantieren wir, dass alle Flächenangaben sorgfältig und nach den gültigen Normen ermittelt werden.
