Sachwertverfahren
Anwendungsbereiche
Das Sachwertverfahren ist eine Bewertungsmethode zur Marktwertermittlung von Immobilien, die vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet wird. Es bietet eine nachvollziehbare und strukturierte Herangehensweise, um den Wert einer Immobilie basierend auf dem Substanzwert des Gebäudes (und sonstigen Anlagen) und des Bodenwerts zu bestimmen.
Allgemeines Ablaufschema
Das Sachwertverfahren basiert im Wesentlichen auf der Beurteitlung des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d. h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe aus dem Bodenwert, dem vorläufigen Sachwert der baulichen Anlagen und dem vorläufigen Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen ermittelt.
Folgendes Schema ergibt sich hieraus:
Gebäudewert (Herstellungskosten ./. Alterswertminderung)
+ Wert der Außenanlagen
+ Bodenwert
= Vorläufiger Sachwert
x Sachwertfaktor
= marktangepasster vorläufiger Sachwert
+/- boG (besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale)
= Sachwert
Normalherstellungskosten (NHK)
NHK, oder Normalherstellungskosten, sind ein wesentlicher Bestandteil bei der Wertermittlung von Immobilien im Sachwertverfahren. Sie repräsentieren die durchschnittlichen Kosten, die erforderlich wären, um ein Gebäude oder sonstigen Anlagen unter normalen wirtschaftlichen Bedingungen in gleicher Art und Güte neu zu errichten.
Die Herstellungskosten ergeben sich aus folgender Formel:
NHK x Gebäudefläche (z.B. Wohnfläche oder Bruttogrundfläche) = Herstellungskosten (HK)
Um den Gebäudewert des Bewertungsobjekts zu ermitteln, muss das Alter der Immobilie berücksichtigt werden. Dies geschieht durch die sog. Alterswertminderung.
Gebäudestandard
Das Wertermittlungsobjekt ist auf der Grundlage seiner Standardmerkmale zu qualifizieren. Die Sachwertrichtlinie (Anlage 2) führt entsprechende Orientierungstabellen auf. Der Standard eines Gebäudes kann durch die Tabelle zwischen den Größen 1 - 5 bestimmt werden.
Besondere Bauteile und besondere Einrichtungen
Bei der Sachwertermittlung müssen zusätzlich besondere Bauteile erkannt und wertmäßig bestimmt werden. Häufig vorkommende besondere Bauteile sind:
- Kelleraußentreppen
- Eingangsüberdachungen
- Balkone
Baunebenkosten
Die Normalherstellungskosten umfassen u. a. auch die Baunebenkosten (BNK), welche als „Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen“ definiert sind. Die Baunebenkosten sind üblicherweise in den durchschnittlichen Herstellungskosten bereits enthalten.
Baukostenregionalfaktor
Der Regionalfaktor (Baukostenregionalfaktor) beschreibt im Allgemeinen das Verhältnis der durchschnittlichen örtlichen zu den bundesdurchschnittlichen Baukosten. Durch ihn sollen die durchschnittlichen Herstellungskosten an das örtliche Baukostenniveau angepasst werden. Gemäß § 36 Abs. 3 ImmoWertV 21 ist der Regionalfaktor ein bei der Ermittlung des Sachwertfaktors festgelegter Modellparameter.
Alterswertminderung
Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird in der Regel nach dem linearen Abschreibungsmodell auf der Basis der ermittelten Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes und der jeweils modellhaft anzusetzenden Gesamtnutzungsdauer (GND) vergleichbarer Gebäude ermitttelt.
Außenanlagen
Dies sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück fest verbundene bauliche Anlagen (insbesondere Ver- und Entsorgungsanlagen von der Gebäudeaußenwand bis zur Grundstücksgrenze, Einfriedungen, Wegebefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insbesondere Gartenanlagen).
Sachwertfaktor
Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis, der sogenannte „vorläufige Sachwert“, entspricht in der Regel nicht den tatsächlich gezahlten Marktpreisen. Daher muss dieses Ergebnis, also der Substanzwert des Grundstücks, an den Markt angepasst werden, indem es den für vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreisen angeglichen wird. Dies geschieht mithilfe des sogenannten objektspezifisch angepassten Sachwertfaktors. Der Sachwertfaktor stellt das durchschnittliche Verhältnis zwischen den Kaufpreisen und den nach den Vorschriften der ImmoWertV 21 ermittelten „vorläufigen Sachwerten“ (Substanzwerte) dar. Er wird hauptsächlich nach Objektart, Region und Objektgröße differenziert. Durch die korrekte Anwendung des aus Kaufpreisen für vergleichbare Objekte abgeleiteten Sachwertfaktors wird das Sachwertverfahren zu einem echten Vergleichspreisverfahren.
