Verkehrswertgutachten bei Scheidung

Haus und Scheidung: Was passiert mit der Immobilie, wenn die Ehe endet?

Die Trennung eines Ehepaars bringt nicht nur emotionale Herausforderungen mit sich, sondern wirft auch zahlreiche rechtliche und finanzielle Fragen auf – insbesondere, wenn eine gemeinsame Immobilie im Spiel ist. Wer bleibt im Haus? Wie wird der Kredit bedient? Und was ist bei einer Eigentumsübertragung zu beachten? In diesem Beitrag geben wir einen strukturierten Überblick, was im Falle einer Scheidung mit dem Haus geschieht – und warum eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen oft unerlässlich ist.

Eigentumsverhältnisse als Basis: Wem gehört die Immobilie?

Bevor geklärt werden kann, wer nach der Trennung im Haus verbleibt oder wem es zugesprochen wird, muss zunächst festgestellt werden, wem das Haus überhaupt gehört. Ausschlaggebend ist hier der Grundbucheintrag. Steht nur eine Person als Eigentümer im Grundbuch, gehört die Immobilie rechtlich auch ausschließlich dieser Person – unabhängig davon, ob beide das Haus gemeinsam bewohnt oder finanziert haben.

Ehe ohne Vertrag: Zugewinngemeinschaft und Vermögensausgleich

In Deutschland leben Ehepaare ohne Ehevertrag automatisch im Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet: Das während der Ehe erwirtschaftete Vermögen bleibt zunächst getrennt, wird aber im Falle der Scheidung miteinander verrechnet.

Beim Zugewinnausgleich wird das jeweilige Anfangsvermögen (zum Zeitpunkt der Eheschließung) mit dem Endvermögen (zum Zeitpunkt der Scheidung) verglichen. Der Partner mit dem höheren Zugewinn muss dem anderen die Hälfte dieses Überschusses ausgleichen – was bei Immobilienbesitz aufgrund von Wertsteigerungen oft erhebliche Summen ausmacht.

Gemeinsames Haus, offener Kredit – wer trägt die Schulden?

Ein häufiger Fall: Die Immobilie ist noch nicht abbezahlt. Wurde der Immobilienkredit gemeinsam aufgenommen, haften beide Ehegatten gegenüber der Bank – unabhängig davon, ob einer auszieht oder nicht.

Wurde der Kredit jedoch allein von einem Ehepartner abgeschlossen, haftet auch nur diese Person. Eine Eheschließung führt nicht automatisch zur gemeinsamen Verantwortung für bestehende Schulden. Auch eine Bürgschaft kann eine Rolle spielen – dazu später mehr.

Optionen im Trennungsfall: Wer zahlt den Kredit weiter?

Im Rahmen der Scheidung ergeben sich mehrere Szenarien:

• Ein Ehepartner bleibt im Haus und zahlt weiter: Der andere kann im Gegenzug Unterhaltsansprüche geltend machen oder darauf verzichten.

• Eine Partei übernimmt den Kredit vollständig: Dies bedarf der Zustimmung der Bank. Häufig wird dann ein neuer Kreditvertrag aufgesetzt – oft gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.

• Eigentumsübertragung: Der ausgezogene Partner wird aus dem Grundbuch gelöscht, die Immobilie gehört nun vollständig dem verbleibenden Ehepartner. Ein Notartermin ist für diese Umtragung zwingend erforderlich.

Die Rolle der Grundschuld bei Immobilienfinanzierungen

Zur Absicherung des Kredits wird bei Baufinanzierungen eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Diese bleibt auch nach der Scheidung bestehen, bis der Kredit vollständig getilgt ist. Bei einer Umfinanzierung kann die Grundschuld entweder gelöscht oder an eine andere Bank abgetreten werden – letzteres ist meist kostengünstiger.

Kommt es zu Zahlungsausfällen, droht schlimmstenfalls die Zwangsversteigerung der Immobilie. Deshalb ist eine gemeinsame Lösung im Interesse beider Parteien meist der klügere Weg.

Bürgschaft: Die stille Verpflichtung

Hat einer der Ehegatten für den Immobilienkredit des anderen gebürgt, bleibt die finanzielle Verantwortung auch nach der Scheidung bestehen – es sei denn, es wird aktiv eine Schuldhaftentlassung vereinbart. Diese schützt den Bürgen davor, für die Schulden des Ex-Partners aufkommen zu müssen, wenn dieser zahlungsunfähig wird. Auch hier gilt: Die Zustimmung der Bank ist entscheidend und hängt maßgeblich von der Bonität des verbleibenden Kreditnehmers ab.

Welche Möglichkeiten bestehen bei einer Scheidung mit gemeinsamem Haus?

Möglichkeit 1: Alleiniges Eigentum durch Auszahlung

Ein Ehepartner übernimmt das Haus und zahlt den anderen aus. Voraussetzung ist, dass der Übernehmende finanziell dazu in der Lage ist, sowohl die Auszahlung als auch die laufenden Kosten der Immobilie zu stemmen.

Möglichkeit 2: Wohnrecht oder Nießbrauch für einen Ehegatten

Ein Ehepartner bleibt wohnen, der andere erhält eine Ausgleichszahlung. Das Wohnrecht oder der Nießbrauch kann notariell abgesichert werden. Diese Lösung bietet sich an, wenn der in der Immobilie verbleibende Partner dort weiterhin wohnen möchte, ohne Alleineigentümer zu werden.

Möglichkeit 3: Teilungsversteigerung

Wenn keine Einigung möglich ist, kann ein Ehepartner die Teilungsversteigerung beim Gericht beantragen. Die Immobilie wird versteigert, und der Erlös wird zwischen den Ehegatten aufgeteilt – allerdings oft unter Wert.

Möglichkeit 4: Verkauf des gemeinsamen Hauses

Wenn sich beide Ehegatten auf einen Verkauf einigen können, ist dies häufig die pragmatischste Lösung. Voraussetzung ist, dass ein Mindestverkaufspreis vereinbart wird. Der Verkaufserlös wird nach Abzug aller Kosten anteilig aufgeteilt. Diese Option eignet sich besonders, wenn keiner der beiden das Haus übernehmen möchte oder kann.

Möglichkeit 5: Vermietung der Immobilie

Ist ein Verkauf nicht gewünscht, kann die gemeinsame Immobilie auch vermietet werden. Beide Ehepartner bleiben dabei Eigentümer und nutzen die Mieteinnahmen z. B. zur Tilgung eines bestehenden Kredits. Voraussetzung ist eine gute Einigung zur gemeinsamen Verwaltung und Verantwortung.

Warum ein Verkehrswertgutachten bei der Scheidung mit Haus sinnvoll ist

Ein rechtssicheres Gutachten sorgt für Klarheit, Gerechtigkeit und Transparenz bei der Vermögensaufteilung. Ob zur Vorbereitung auf den Zugewinnausgleich, zur Festlegung eines Verkaufspreises oder als Grundlage für eine Auszahlung: Ein fundiertes Gutachten kann viele Konflikte vermeiden helfen.

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