Unser Beitrag bietet eine Übersicht über die gängigen Bewertungsverfahren für Immobilien, darunter das Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren, die zur Bestimmung des Verkehrswerts angewendet werden.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen (§ 194 BauGB) wird der Verkehrswert durch den Preis festgelegt, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung im üblichen Geschäftsverkehr für das Grundstück, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Das Hauptziel bei der Verkehrswertermittlung ist es, einen realistischen Wert für das Grundstück zu bestimmen, der zu dem Zeitpunkt der Bewertung unter der Annahme von sachkundigen und rational handelnden Marktteilnehmern zustande kommt.
Was ist die rechtliche Grundlage für die Bewertung ?
Die Verkehrswertermittlung erfolgt in Deutschland seit dem 1. Januar 2022 gemäß der überarbeiteten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Diese ermöglicht die Anwendung von drei verschiedenen Verfahren zur Wertermittlung: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Die bisherigen Richtlinien, die die Anforderungen der ImmoWertV detailliert erläuterten, wurden in der überarbeiteten Fassung von 2021 zusammengeführt.
Zusätzlich werden derzeit (Stand: April 2022) Muster-Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung entwickelt, um die Vorgaben der ImmoWertV genauer zu erklären. Somit erfolgt jede Wertermittlung, sei es ein Kurzgutachten oder ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten, entsprechend einem dieser Bewertungsverfahren.
Die Immobilienbewertungsverfahren im Überblick:
Vergleichswertverfahren
Im Vergleichswertverfahren wird der Wert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks anhand von tatsächlich vollzogenen Käufen in der Vergangenheit ermittelt. Dieses Verfahren wird in der Regel bei Eigentumswohnungen angewandt, da diese besonders gut vergleichbar sind. Ebenso ist es die bevorzugte Methode zur Bestimmung des Bodenwerts.
Die Grundlage dieses Verfahrens bildet die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses, die von Immobiliengutachtern abgerufen werden kann. In größeren Städten existiert oft eine umfangreiche Datenbasis, die es ermöglicht, den Einfluss einzelner Faktoren auf die Werte zu quantifizieren. Anhand dieser Daten wird der Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche eines Referenzobjekts angepasst, um ihn auf das zu bewertende Objekt zu übertragen. Zur Anpassung von zeitlichen Faktoren werden sogenannte Indexreihen herangezogen. Wo hingegen die Anpassung von Wertbeeinflussenden Objektmerkmalen durch Umrechnungskoeffizienten geschieht.
Durch eine Vielzahl von Umrechnungsfaktoren können verschiedene Objekte miteinander verglichen werden.
Der vorläufig ermittelte Vergleichswert kann gegebenenfalls noch durch eine zusätzliche Anpassung an den Markt oder die Berücksichtigung spezieller objektspezifischer Merkmale, wie z.B. Nutzungsrechte verfeinert werden.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren bemisst den Wert eines Grundstücks entsprechend des wirtschaftlichen Ertrags, welcher durch dieses erzielt werden kann.
Die Grundlage für die Berechnung der Erträge von baulichen und anderen Anlagen bildet der Jahresrohertrag, der unter marktüblichen Bedingungen bei zulässiger und nachhaltiger Nutzung erzielt wird. Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis) ergibt sich der jährliche Reinertrag.
Der Reinertrag setzt sich aus einem Anteil des Bodens und einem Anteil der baulichen und sonstigen Anlagen zusammen. Da angenommen wird, dass der Boden einen ewigen Wert darstellt, ist der Wert des Bodens und der baulichen Anlagen gesondert zu ermitteln. Zur Berechnung des Ertrags der baulichen Anlagen wird der Reinertrag um die Verzinsung des Bodens mit dem Liegenschaftszins reduziert. Somit wird der Gesamtertrag um den Ertragswert des Bodens reduziert. Aus diesem Rechenschritt erhält man den jährlichen Ertragswert der baulichen Anlage.
Nun gilt es den aus dem jährlichen Reinertrag der baulichen Anlage den Gebäudeertragswert zu ermitteln. Hierfür wird der Ertragswert mit dem Barwertfaktor multipliziert. Der Barwertfaktor berücksichtigt den Liegenschaftszins, also die erzielbare Mietrendite und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlage.
Nachdem den Bodenwert in der vorangegangenen Berechnung abgezogen wurde, ist dieser nun wieder auf den Gebäudeertragswert zu addieren, um den Gesamtwert (Boden und bauliche Anlagen) zu erhalten. Anschließend sind zusätzlich besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) zu berücksichtigen.
Sachwertverfahren
Das Konzept dieser Methode besteht darin, die Kosten für die Herstellung eines vergleichbaren Gebäudes in der aktuellen Zeit als Grundlage für die Wertermittlung zu verwenden, wobei eine Alterswertminderung des bestehenden Gebäudes berücksichtigt wird.
Für die Berechnung der Herstellungskosten werden die gewöhnlichen Herstellungskosten (Normalherstellungskosten, NHK) pro Bruttogrundfläche des Gebäudes gemäß DIN 277 verwendet. Diese Einheitspreise für verschiedene Gebäudetypen und Ausstattungsstufen umfassen alle Kosten, einschließlich der Baunebenkosten, die im Bezugsjahr für den Neubau eines vergleichbaren Gebäudes anfallen würden. Nun erfolgt, unter Nutzung von geeigneten Baupreisindexreihen, eine Anpassung an den Wertermittlungsstichtag.
Nachdem somit die Normalherstellungskosten für einen Neubau ermittelt worden sind, müssen diese einer Alterswertminderung unterzogen werden, um diese an den das Bewertungsobjekt anzupassen.
Die Alterswertminderung berücksichtigt das relative Alter des Gebäudes im Verhältnis zur Gesamtnutzungsdauer und erfolgt in der Regel linear, ähnlich wie bei einer Abschreibung. Die Gesamtnutzungsdauer wird entsprechend den Angaben des Gutachterausschusses festgelegt. Das rechnerische Alter eines Gebäudes kann durch entsprechende Modernisierungsmaßnahmen im Berechnungsmodell erheblich reduziert werden bzw. die Restnutzungsdauer verlängert werden.
Um die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sowie weitere preisbeeinflussende Faktoren wie das Verhältnis von Angebot und Nachfrage zu berücksichtigen, ist eine Marktanpassung mittels Sachwertfaktoren erforderlich. Die Mittelwerte für diese Faktoren werden empirisch vom Gutachterausschuss aus dem Verhältnis von geeigneten Kaufpreisen zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet.
Wann ist welches Verfahren anzuwenden ?
Die Entscheidung für das geeignete Verfahren richtet sich nach der Art und Nutzung der zu bewertenden Immobilie sowie der vorhandenen Datenlage. Es ist auch möglich, zwei verschiedene Verfahren zu kombinieren. In diesem Fall kann der Verkehrswert entweder durch eine entsprechende Gewichtung und Ableitung aus den Ergebnissen beider Verfahren ermittelt werden oder das zweite Verfahren wird als unterstützendes Verfahren verwendet, um eine Kontrollfunktion zu übernehmen.
Für höchste Genauigkeit und Zuverlässigkeit setzen wir bei SVBI stets auf das "2-Verfahren" und "4-Augen" Prinzip. Dabei werden immer zwei verschiedene Bewertungsverfahren angewendet und das Ergebnis von einem zusätzlichen zertifizierten Sachverständigen überprüft.
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