Immobilienwissen | Rechtliches

Das deutsche Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, das alle Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte in einem bestimmten Gerichtsbezirk erfasst. Es dient der Dokumentation und Sicherung von Eigentumsverhältnissen sowie anderen dinglichen Rechten an Grundstücken. Geführt wird das Grundbuch in Deutschland nach den Bestimmungen des Grundbuchrechts und ist beim zuständigen Amtsgericht hinterlegt.

Nutzen des Grundbuchs:

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Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, dessen Hauptziel es ist, Klarheit über die dinglichen Rechtsverhältnisse an Grundstücken zu schaffen. Aufgrund der großen wirtschaftlichen Bedeutung des Eigentums an Grundstücken und der damit verbundenen Rechte ist diese Transparenz unerlässlich. Das Grundbuch dokumentiert dabei:

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• Eigentumsverhältnisse: Es zeigt, wer die Eigentümer der Grundstücke sind.

• Dingliche Belastungen: Es macht alle bestehenden Belastungen sichtbar.

• Rangverhältnisse: Es legt die Rangfolge der Belastungen fest und zeigt auf, welche Belastungen Vorrang haben.

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Zusätzlich informiert das Grundbuch über mögliche Verfügungsbeschränkungen oder -verbote. Miet- und Pachtverhältnisse werden im Grundbuch jedoch nicht erfasst.

 

Richtigkeit der Eintragungen im Grundbuch (öffentlicher Glaube)

Das Grundbuch dient der Klarheit und Transparenz über die Rechtsverhältnisse an Grundstücken, um den Rechtsverkehr auf die Richtigkeit der Eintragungen zu verlassen. Nach § 891 BGB besteht eine gesetzliche Vermutung, dass ein im Grundbuch eingetragenes Recht tatsächlich besteht und dem Eingetragenen zusteht (positive Vermutung). Ein im Grundbuch gelöschtes Recht gilt ab der Löschung als nicht mehr existent (negative Vermutung). Die gesetzliche Vermutung kann jedoch durch den vollen Beweis der Unrichtigkeit widerlegt werden, woraufhin das Grundbuch berichtigt werden muss. Im Hinblick auf die Immobilienverrentung und Liquidität werden die Vereinbarungen im Notarvertrag geregelt und in der Grundakte hinterlegt. Es besteht somit höchstmögliche Beweissicherheit für den Begünstigten.

Nach § 892 BGB schützt der öffentliche Glaube des Grundbuchs den Käufer eines Rechts oder Grundstücks. Der Käufer darf auf die Richtigkeit der Eintragungen vertrauen. Dieser Schutz gilt nicht, wenn ein Widerspruch gegen die Richtigkeit im Grundbuch eingetragen ist oder der Käufer positive Kenntnis von der Unrichtigkeit hat. Zweifel oder grob fahrlässige Unkenntnis genügen nicht.

 

Das Grundbuchamt

Die Grundbücher werden von den sogenannten Grundbuchämtern verwaltet. Der Begriff „Amt“ kann irreführend sein, da diese Ämter Abteilungen der Amtsgerichte und nicht der allgemeinen Verwaltung sind. Die Grundbuchämter sind zuständig für die Grundstücke, die sich in ihrem jeweiligen Bezirk befinden.

 

Die Grundakte

Für jedes Grundbuchblatt wird eine separate Grundakte geführt. In dieser Akte werden alle Urkunden aufbewahrt, die für die Eintragungen im Grundbuch relevant sind. Dazu zählen insbesondere Kaufverträge, bei Wohnungseigentum auch die Teilungserklärungen, sowie bei Erbschaften Erbscheine oder Testamente. Diese Dokumente bilden die Grundlage für die Eintragungen im Grundbuch und ermöglichen es, den genauen Inhalt und Umfang der Rechte nachzuvollziehen.

Zusätzlich werden in den Grundakten alle schriftlichen Eingaben, Verfügungen des Grundbuchamtes und Kostenberechnungen dokumentiert.

 

Aufbau des Grundbuchs

Das deutsche Grundbuch besteht aus fünf Teilen, die im Folgenden näher beschrieben werden:

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Aufschrift:

In der Aufschrift sind das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk sowie die Nummer des Bandes (falls noch vorhanden) und des Blattes angegeben. Zudem enthält die Aufschrift Vermerke über die Umschreibung eines Blattes sowie etwaige Schließungsvermerke. Außerdem wird vermerkt, ob das Grundbuchblatt für Wohnungseigentum, Teileigentum oder ein Erbbaurecht angelegt ist.

 

Bestandsverzeichnis:

Das Bestandsverzeichnis dokumentiert den Grundstücksbestand und etwaige Änderungen. Es enthält:

• Laufende Nummer: Die Nummer des Grundstücks.

• Herkunft: Bei neu entstandenen Grundstücken werden die ursprünglichen Nummern angegeben.

• Bezeichnung: Details wie Gemarkung, Flur- und Flurstücksnummer, Lage und Nutzung des Grundstücks.

• Größe: Die Fläche des Grundstücks.

• Bestand und Veränderungen: Auflistung von Grundstücken bei der Anlegung des Grundbuchs sowie spätere Änderungen.

 

 

Abteilung I - Eigentumsverhältnisse:

In Abteilung I des Grundbuchs sind die Eigentümer des Grundstücks oder Wohnungseigentums sowie die Inhaber von Erbbaurechten aufgeführt. Die Eintragungen umfassen:

• Natürliche Personen: Mit Vorname, Nachname, Wohnort, Geburtsdatum oder Beruf.

• Einzelkaufleute: Unter ihrem persönlichen Namen, nicht unter der Firma.

• Juristische Personen oder Handelsgesellschaften: Mit Namen oder Firma und Sitz.

Wenn mehrere Personen ein Recht gemeinschaftlich besitzen, werden alle Personen und das Gemeinschaftsverhältnis angegeben. Dies gilt auch für die Abteilungen II und III. Zum Beispiel werden Miteigentümer mit Namen und ihren Anteilen eingetragen, während Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft mit dem Zusatz „als Gesellschafter bürgerlichen Rechts“ aufgeführt werden.

Erbengemeinschaften werden mit den Namen aller Miterben und dem Zusatz „in Erbengemeinschaft“ eingetragen, jedoch ohne die Erbanteile. Diese Informationen sind in den Grundakten zu finden.

Zusätzlich wird die Grundlage der Eintragung, wie Auflassung oder Erbfolge, sowie das Datum der Eintragung vermerkt.

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Abteilung II - Lasten und Beschränkungen:

In Abteilung II des Grundbuchs werden alle Belastungen eines Grundstücks oder eines Anteils am Grundstück eingetragen, mit Ausnahme von Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden und den damit verbundenen Vormerkungen und Widersprüchen. Dazu gehören insbesondere Grunddienstbarkeiten, persönliche Dienstbarkeiten, Erbbaurechte, Nießbrauchrechte, Vorkaufsrechte und Reallasten.

Zusätzlich werden in dieser Abteilung die Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers sowie Vormerkungen und Widersprüche vermerkt. Wichtige Eintragungen umfassen Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerke, Insolvenzvermerke, allgemeine Veräußerungsverbote, Testamentsvollstreckervermerke sowie Umlegungs- und Sanierungsvermerke nach den entsprechenden Baugesetzbuch-Vorschriften.

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Abteilung III - Grundpfandrechte:

In der dritten Abteilung des Grundbuchs werden Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden sowie die entsprechenden Vormerkungen und Widersprüche eingetragen. Diese Abteilung dokumentiert den Betrag und die Art der Belastungen.

Zusätzlich werden alle Änderungen und Löschungen von Belastungen vermerkt. Gelöschte Eintragungen werden zusätzlich zu den Löschungsvermerken in der entsprechenden Abteilung rot unterstrichen.

 

Rangordnung im Grundbuch

Das Rangverhältnis der Rechte in den Abteilungen II und III des Grundbuchs bestimmt ihre relative Bedeutung, insbesondere bei Zwangsversteigerungen oder Zwangsverwaltungen. Der Rang eines Rechts wird durch die Reihenfolge der Eintragung der Anträge beim Grundbuchamt festgelegt. Rechte, die später eingetragen werden, haben einen niedrigeren Rang als solche, die früher eingetragen wurden. Im Kontext der Immobilienverrentung und Liquidität kann bei der Veräußerung die Rangstelle des Rechts (Wohnungsrecht oder Nießbrauchrecht) festgelegt werden. Die höchstmögliche Sicherheit bietet die erstrangige (ggf. auch vorrangige) Grundbucheintragung des jeweiligen Rechts.

Der öffentliche Glaube an die Richtigkeit des Grundbuchs umfasst auch das Rangverhältnis, sodass ein Erwerber das Recht mit dem zum Erwerbszeitpunkt eingetragenen Rang erhält.