Immobilienwissen | Allgemeines
Verkehrswert | Marktwert
Der Marktwert und der Verkehrswert können als Synonym verwendet werden. Grundsätzlich ist damit gemeint, zu welchem Preis eine Immobilie im offenen Markt gehandelt werden könnte. Die genaue Definition regelt der §194BauGB. Der genaue Gesetzestext lautet:
"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
Beleihungswert
Der Beleihungswert ist ein Begriff aus dem Kreditwesen, insbesondere im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung. Er wird folgendermaßen definiert (§16 Abs. 2 PfandBG):
"Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt."
Der Beleihungswert ist also eine vorsichtige Schätzung des langfristig erzielbaren Wertes einer Immobilie, die der Bank als Grundlage für die Kreditvergabe dient. Er stellt sicher, dass die Bank im Falle einer Zwangsverwertung des Sicherungsobjekts (z.B. bei Zahlungsausfall des Kreditnehmers) keine Verluste erleidet.
Gutachten
Ein Gutachten zur Immobilienbewertung ist ein dokumentiertes und fundiertes Expertendokument, das den Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt ermittelt. Dieses Gutachten wird von einem qualifizierten (und ggf. zertifizierten) Sachverständigen erstellt und dient verschiedenen Zwecken, wie zum Beispiel der Finanzierung, dem Kauf oder Verkauf, der Besteuerung, der Ermittlung von Versicherungswerten oder im Rahmen rechtlicher Auseinandersetzungen.
Im Rahmen eines sog. Vollgutachten (im Sinne des §194 BauGB), müssen folgende Anforderungen erfüllt sein:
1. Festlegung des Wertermittlungsstichtags und Beschreibung des tatsächlichen Grundstückzustands und ggf. des bei der Wertermittlung davon abweichend unterstellten Zustands.
2. Wahl des oder der anzuwendenden Wertermittlungsverfahren und Begründung der Wahl.
3. Berechnung der Verfahrensergebnisse
4. Ableitung des Marktwerts aus den Verfahrensergebnissen unter Würdigung deren Aussagefähigkeit.
Aufbau eines Gutachtens
1. Festlegung des Wertermittlungsstichtags und Beschreibung des tatsächlichen Grundstückzustands und ggf. des bei der Wertermittlung davon abweichend unterstellten Zustands.
- Wertermittlungsstichtag: Tag der Wertermittlung
- Qualitätsstichtag: Meistens identisch mit Wertermittlungsstichtag. In bestimmten Fällen kann dieser jedoch abweichen (z.B. Sanierung, Enteignung).
- Grundstückszustand: wertbeeinflussende Eigenschaften werden berücksichtigt.
2. Wahl des oder der anzuwendenden Wertermittlungsverfahren und Begründung und der Wahl.
- Verfahrenswahl: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren.
- Wertermittlungsergebnisse
- Begründung der Verfahrenswahl
3. Berechnung der Verfahrensergebnisse
4. Ableitung des Marktwerts aus den Verfahrensergebnissen unter Würdigung deren Aussagefähigkeit.
Allgemeine Anforderungen an ein Gutachten
Ein Gutachten muss:
- systematisch und einheitlich aufgebaut,
- übersichtlich gegliedert,
- nachvollziehbar begründet,
- auf das Wesentliche beschränkt und
- vollständig
sein.
ImmoWertV
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist eine gesetzliche Grundlage, die die Verfahren zur Bestimmung des Verkehrswertes von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken regelt. Ziel der Verordnung ist es, durch standardisierte Bewertungsverfahren eine objektive und nachvollziehbare Bewertung sicherzustellen.
ImmoWertA
Die Immobilienwertermittlungsrichtlinie (ImmoWertA) ist eine Verwaltungsvorschrift in Deutschland, die als Ergänzung zur ImmoWertV dient. Sie enthält detaillierte Anweisungen und Methoden zur praktischen Anwendung der in der ImmoWertV festgelegten Bewertungsverfahren. Die ImmoWertA ist darauf ausgerichtet, die Einheitlichkeit und Qualität der Wertermittlung von Immobilien weiter zu verbessern.
BauGB
Das Baugesetzbuch (BauGB) ist das zentrale Gesetz im deutschen Städtebaurecht. Es regelt die rechtlichen Rahmenbedingungen für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung in Deutschland. Das BauGB legt fest, wie der Boden genutzt werden darf, um eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung zu fördern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu sichern.
Gutachterausschuss
Ein Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Gremium, das zur Ermittlung und Überwachung von Grundstückswerten eingerichtet wird. Diese Ausschüsse gibt es auf kommunaler oder regionaler Ebene und sie führen u.a. die Kaufpreissammlungen.
Mikrolage
Die Mikrolage bezieht sich auf die unmittelbare Umgebung einer bestimmten Immobilie. Sie beschreibt, welche Bedingungen und Merkmale direkt um die Immobilie herum vorhanden sind. Dazu gehören die unmittelbare Nachbarschaft, die Verkehrsanbindung, die Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, öffentlichen Einrichtungen, Grünflächen und anderen infrastrukturellen Gegebenheiten. Die Mikrolage ist daher entscheidend für die Lebensqualität und die Alltagstauglichkeit einer Immobilie, da sie direkten Einfluss auf die Bewohnbarkeit und die Nutzung hat.
Makrolage
Die Makrolage beschreibt die übergeordnete Lage einer Immobilie innerhalb einer Stadt oder einer Region. Sie betrachtet Faktoren auf einer größeren Skala, wie die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt oder Region, die demografische Struktur, die politische und gesellschaftliche Stabilität, die Verkehrsinfrastruktur (z.B. Autobahnen, Flughäfen, öffentlicher Nahverkehr) sowie kulturelle und soziale Angebote. Die Makrolage bestimmt maßgeblich die Wertentwicklung einer Immobilie über einen längeren Zeitraum hinweg und beeinflusst ihre Attraktivität für potenzielle Käufer oder Mieter.
Energieausweis
Ein Energieausweis ist ein offizielles Dokument, das auf Grundlage einer energetischen Bewertung Auskunft über den Energieverbrauch und die Energieeffizienz eines Gebäudes gibt. Er wird in zwei Arten unterteilt:
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Verbrauchsausweis: Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten des Gebäudes, die über einen bestimmten Zeitraum gemessen werden (z.B. Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre).
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Bedarfsausweis: Der Bedarfsausweis berücksichtigt die baulichen und technischen Merkmale des Gebäudes, wie z.B. Dämmung, Fensterqualität, Heizsystem etc., um den theoretischen Energiebedarf zu berechnen.
Der Zweck des Energieausweises ist es, Transparenz über die energetische Qualität von Gebäuden zu schaffen und Verbrauchern eine fundierte Entscheidung zu ermöglichen. Er informiert darüber, wie energieeffizient ein Gebäude ist und gibt Hinweise darauf, welche Maßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanz ergriffen werden könnten.
