Fragen & Antworten
01 | Allgemeine Fragen
Was ist allgemein unter dem Begriff Immobilienbewertung gemeint?
Eine Immobilienbewertung ist der Prozess der Bestimmung des aktuellen Marktwerts/Verkehrswerts einer Immobilie basierend auf verschiedenen Faktoren wie Lage, Zustand, Größe und Markttrends. Bei SVBI bieten wir Ihnen verschiedene Möglichkeiten, je nach Ihrem persönlichen Bedarf.
Warum ist eine Immobilienbewertung wichtig?
Eine genaue Wertermittlung ist unter anderem wichtig für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie, für Finanzierungen, Versicherungen und Steuerangelegenheiten, Erbauseinandersetzungen sowie zur Ermittlung des richtigen Mietpreises.
Was ist der Unterschied zwischen Markt- und Verkehrswert?
Der Marktwert und der Verkehrswert können als Synonym verwendet werden. Grundsätzlich ist damit gemeint, zu welchem Preis eine Immobilie im offenen Markt gehandelt werden könnte. Die genaue Definition regelt der §194BauGB.
Wie lange dauert eine Immobilienbewertung, bzw. die Erstellung eines Gutachtens?
Abhängig von der Komplexität der Immobilie und der Verfügbarkeit von Daten und dem gewählten Modell kann die Dauer variieren. Wir beraten Sie gerne zu dem passenden Modell und der entsprechenden Bearbeitungszeit.
Kann ich eine Immobilienbewertung auch online durchführen?
Ja, im Paket „Wertindikation“ bieten auch eine Wertermittlung an, bei der Sie grundlegende Daten zur Immobilie angeben können. Sie erhalten einen Aufnahmebogen (je nach Wunsch per E-Mail, oder postalisch). Auf dessen Grundlage erhalten Sie innerhalb von 72 Stunden das Ergebnis. Schnell und unkompliziert.
Was unterscheidet eine professionelle Immobilienbewertung/Gutachtenerstellung von einer Online-Schätzung?
Eine professionelle Immobilienbewertung/Gutachtenerstellung berücksichtigt detaillierte und spezifische Faktoren sowie eine Vor-Ort-Besichtigung, während eine Online-Schätzung eher allgemeine Marktwerte nutzt und weniger präzise ist.
Wie kann ich einen Termin für eine Immobilienbewertung vereinbaren?
Sie können uns telefonisch, per E-Mail oder über unser Online-Formular kontaktieren, um einen Termin zu vereinbaren. Wir setzen uns dann umgehend mit Ihnen in Verbindung.
Wer führt die Immobilienbewertung durch?
Unsere Bewertungen werden von zertifizierten und erfahrenen Sachverständigen durchgeführt, die fundierte Marktkenntnisse und Expertise in der Immobilienbewertung besitzen.
Woran erkennt man einen seriösen Gutachter?
Ein seriöser Gutachter ist durch anerkannte und/oder bekannte Zertifizierungsstellen zertifiziert und hat eine fundierte Ausbildung sowie Erfahrung in der Immobilienbewertung. Er ist neutral und unabhängig.
Kann die Wertermittlung auch bei Streitfällen helfen?
Ja, eine professionelle Immobilienbewertung kann bei Erbschaftsangelegenheiten, Scheidungen oder anderen rechtlichen Auseinandersetzungen als objektive Bewertungsgrundlage dienen.
Welche Verfahren werden bei der Marktwertermittlung und der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens verwendet?
Wir verwenden verschiedene Methoden, darunter das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren, um den präzisesten Marktwert zu ermitteln. Welches Verfahren Anwendung findet, hängt von der Objektart und den zur Verfügung stehenden Daten ab.
Warum gibt es verschiedene Verfahren, um einen Verkehrswert zu ermitteln?
Unterschiedliche Verfahren berücksichtigen verschiedene Aspekte und Parameter einer Immobilie, um eine möglichst präzise und objektive Bewertung zu gewährleisten. Je nach Art der Immobilie, deren Nutzung, der zur Verfügung stehenden Daten und Marktsituation können unterschiedliche Verfahren geeigneter sein.
Was ist ein Gutachterausschuss und wo wird er eingerichtet?
Ein Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Gremium, das zur Ermittlung und Überwachung von Grundstückswerten eingerichtet wird. Diese Ausschüsse gibt es auf kommunaler oder regionaler Ebene und sie führen u.a. die Kaufpreissammlungen.
02| Vergleichswertverfahren
Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren und für welche Objektarten wird es verwendet?
Das Vergleichswertverfahren basiert auf dem Vergleich der zu bewertenden Immobilie mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten in derselben Region. Es wird hauptsächlich für Eigentumswohnungen verwendet. Wenn die Datenlage ausreichend gut ist, können aber auch Einfamilienhäuser und Baugrundstücke mit diesem Verfahren bewertet werden.
Was sind Vergleichspreise?
Vergleichspreise sind die Verkaufspreise von Immobilien, die hinsichtlich Lage, Größe, Ausstattung und Zustand der zu bewertenden Immobilie vergleichbar sind. Die vorliegenden Vergleichspreise müssen zusätzlich auf das Bewertungsobjekt angepasst werden können. Wichtig ist, dass es sich um tatsächliche Verkaufspreise, nicht Angebotspreise handelt.
Was sind Vergleichsfaktoren?
Vergleichsfaktoren sind spezifische Merkmale der Immobilie wie Lage, Baujahr, Größe, Zustand, Ausstattung und vieles Weitere, die bei der Bewertung berücksichtigt und angepasst werden.
Was ist eine Kaufpreissammlung?
Eine Kaufpreissammlung ist eine Sammlung von Daten über Immobilienverkäufe, die von Gutachterausschüssen geführt wird. Sie dient der Markttransparenz und der Wertermittlung.
03| Sachwertverfahren
Wie funktioniert das Sachwertverfahren und für welche Objektarten wird es verwendet?
Das Sachwertverfahren bewertet eine Immobilie basierend auf den Kosten für die Herstellung oder Wiederherstellung des Gebäudes abzüglich der Abnutzung. Es wird häufig bei selbstgenutzte Immobilien, wie Einfamilienhäuser angewendet, bei denen zum Beispiel der Ertragswert weniger relevant ist, oder nicht ausreichend viele Vergleichspreise vorliegen.
Was ist ein Sachwertfaktor?
Der Sachwertfaktor ist ein Marktfaktor, der den ermittelten Sachwert an die aktuellen Marktverhältnisse anpasst.
Was sind Normalherstellungskosten (NHK)?
Normalherstellungskosten (NHK) sind standardisierte Baukosten, die zur Ermittlung des Sachwerts herangezogen werden. Sie berücksichtigen durchschnittliche Baukosten für vergleichbare Gebäude.
04| Ertragswertverfahren
Wie funktioniert das Ertragswertverfahren und für welche Objektarten wird es verwendet?
Das Ertragswertverfahren berechnet den Wert einer Immobilie basierend auf den zukünftigen Erträgen, die sie generieren kann. Es wird vor allem für Renditeobjekte wie Mietshäuser, Bürogebäude oder Gewerbeimmobilien verwendet.
Was ist ein Liegenschaftszins?
Der Liegenschaftszinssatz übernimmt im Ertragswertverfahren die Funktion der Marktanpassung im Ertragswertverfahren. Durch ihn werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst. Der Liegenschaftszins ist von geeigneten Kaufpreisen abgeleitet.
Was sind Roherträge?
Der Rohertrag umfasst alle marktüblich erzielbaren Erträge (Mieten/Pachten) aus dem Bewertungsobjekt.
05| Wohnflächenberechnung
Warum ist die genaue Wohnflächenberechnung wichtig?
Eine genaue Wohnflächenberechnung ist entscheidend für Mietverträge, Kaufverträge, die Berechnung von Nebenkosten und steuerliche Zwecke. Sie verhindert Missverständnisse und Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern oder Käufern und Verkäufern.
Welches Verfahren ist für die Ermittlung einer Wohnfläche vorgeschrieben?
Die Wohnflächenberechnung erfolgt nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder den DIN-Normen, je nach Verwendungszweck und rechtlichen Anforderungen. Grundsätzlich gibt es kein einheitliches Verfahren, welches für alle Gebäudearten gesetzlich vorgeschrieben ist. Im Alltag hat sich die Wohnflächenverordnung (WoFIV) als häufig verwendete Methode etabliert.
Was ist die WoFlV?
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist ein deutsche Verordnung, welche die Berechnung der Wohnfläche regelt. Gesetzlich vorgeschrieben ist diese Verordnung allerdings nur für den sozialen Wohnungsbau.
Was ist DIN 277?
DIN 277 ist eine Norm zur Berechnung von Grundflächen und Rauminhalten im Bauwesen, die für die Wohnflächenberechnung verwendet wird.
Was ist DIN 283?
DIN 283 war eine frühere Norm zur Berechnung der Wohnfläche, die heute üblicherweise keine Anwendung mehr findet.
Wie wird die Wohnfläche bei Dachschrägen berechnet?
Wohnfläche unter Dachschrägen wird gemäß der Wohnflächenverordnung (WoFlV) wie folgt berechnet: Flächen mit einer Höhe von mindestens 2 Metern werden vollständig angerechnet, Flächen zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte und Flächen unter 1 Meter werden nicht angerechnet.
Wer darf die Wohnfläche berechnen?
Die Wohnflächenberechnung kann grundsätzlich jeder durchführen. Für rechtlich bindende Dokumente oder in strittigen Fällen ist es jedoch ratsam, einen zertifizierten Sachverständigen oder Architekten hinzuzuziehen.
Was zählt zur Wohnfläche und was nicht?
Zur Wohnfläche zählen alle Räume, die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden, wie Wohn- und Schlafzimmer, Küchen, Bäder und Flure. Nicht zur Wohnfläche zählen Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen und ähnliche Nutzflächen.
Wie wird die Wohnfläche bei Balkonen und Terrassen berechnet?
Balkone, Terrassen und Loggien werden zu einem Viertel bis zur Hälfte ihrer Fläche angerechnet, je nach ihrer Nutzbarkeit.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto-Grundfläche (BGF) und Wohnfläche?
Die Brutto-Grundfläche (BGF) umfasst die gesamte Fläche eines Gebäudes einschließlich Wände und Treppenhäuser, während die Wohnfläche nur die tatsächlich bewohnbare Fläche einschließt.
Kann die Wohnfläche nachträglich geändert werden?
Ja, Änderungen an der Wohnfläche können durch bauliche Maßnahmen wie Anbauten, Umbauten oder durch Umwidmung von Räumen erfolgen. Eine erneute Berechnung der Wohnfläche durch einen Sachverständigen ist dann notwendig.
Was passiert, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag falsch angegeben ist?
Wenn die Wohnfläche im Mietvertrag falsch angegeben ist, kann dies rechtliche Konsequenzen haben. Der Mieter hat unter Umständen Anspruch auf Mietminderung oder Rückerstattung zu viel gezahlter Miete.
Wie wird die Wohnfläche bei Gemeinschaftsräumen berechnet?
Gemeinschaftsräume wie Waschküchen oder Gemeinschaftskeller werden in der Regel nicht zur Wohnfläche der einzelnen Wohnungen hinzugerechnet, sondern als Nutzfläche betrachtet.
Was ist der Unterschied zwischen Nutzfläche und Wohnfläche?
Nutzfläche umfasst alle Flächen, die genutzt werden können, einschließlich Wohnfläche, aber auch Keller, Abstellräume und Garagen. Wohnfläche ist nur der Teil der Nutzfläche, der zu Wohnzwecken genutzt wird.
