Ertragswertverfahren
Anwendungsbereiche
Das Ertragswertverfahren wird, ebenso wie die anderen in der ImmoWertV geregelten Vergleichs- und Sachwertverfahren, zur Schätzung des Marktwerts verwendet.
Üblicherweise wird das Ertragswertverfahren bei bebauten Grundstücken angewandt, die zur Erzielung von Renditen gehandelt werden (z.B. Mehrfamilienhaus, Gewerbeobjekte, u.s.w.)
Verschiedene Ertragswertverfahren
Die ImmoWertV regelt in §17 drei Varianten zur Ermittlung des Ertragswerts:
- Allgemeines Ertragswertverfahren
- Vereinfachtes Ertragswertverfahren
- Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge (periodisches Ertragswertverfahren)
Allgemeines Ertragswertverfahren
Das allgemeine Ertragswertverfahren berechnet den Marktwert einer Immobilie, indem es die nachhaltig erzielbaren Einnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten und dem Bodenwertverzinsungsbetrag ermittelt und diesen verbleibenden Reinertrag kapitalisiert. Der Bodenwert wird separat ermittelt und zum kapitalisierten Ertragswert der baulichen Anlagen hinzugefügt, um den Gesamtwert der Immobilie zu bestimmen.
Formel:
EW = (RE - BW x LZ) x KF + BW +/- boG
EW = Ertragswert
RE = Reinertrag
BW = Bodenwert (ohne selbstständig verwertbare Teilflächen)
LZ = Liegenschaftszins
KF = Kapitalisierungsfaktor (Barwertfaktor)
boG = Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Vereinfachtes Ertragswertverfahren
Im vereinfachten Ertragswertverfahren wird der Marktwert einer Immobilie als Barwert der zukünftigen Reinerträge berechnet, zuzüglich des diskontierten Bodenwerts über die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen.
Formel:
EW = RE x KF + BW x 1/q^n +/- boG
EW = Ertragswert
RE = Reinertrag
BW = Bodenwert (ohne selbstständig verwertbare Teilfläche)
KF = Kapitalisierungsfaktor (Barwertfaktor)
1/q^n = Abzinsungsfaktor
LZ = Liegenschaftszins
n = Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen
boG = Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Periodisches Ertragswertverfahren
Das periodische Ertragswertverfahren wird für Immobilienbewertungen angewendet, bei denen die Erträge signifikanten Veränderungen unterliegen oder erheblich von den marktüblichen Erträgen abweichen. Hierbei werden nicht die marktüblichen, sondern die tatsächlichen Erträge der Immobilie berücksichtigt.
Der Wert ergibt sich aus den tatsächlich Reinerträgen, sowie dem Restwert des Grundstücks am Ende des Betrachtungszeitraums.
Die periodischen Reinerträge sowie der Restwert des Grundstücks sind jeweils auf den Wertermittlungsstichtag abzuzinsen.
Rohertrag
Gemäß ImmoWertV entsteht der Rohertrag aus den Einnahmen, die aus dem Grundstück durch ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung erzielt werden können, insbesondere durch Mieten und Pachten.
Reinertrag
Der Reinertrag einer Immobilie ist der Betrag, der sich ergibt, wenn vom Rohertrag (den erzielbaren Einnahmen aus Mieten und Pachten) die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Er stellt den Nettoertrag dar, der nach Abzug aller Aufwendungen und Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie verbleibt.
Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten sind Kosten, die der Eigentümer zu tragen hat und demnach nicht auf den Mieter umlegbar sind. Sie schmälern somit den Ertrag aus dem Grundstück. Berücksichtigungsfähige Bewirtschaftungskosten sind:
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungskosten
- Mietausfallwagnis
- Betriebskosten, die nicht umlagefähig sind
Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen "Gebäude" bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können.
Liegenschaftszins
In Bezug auf das Ertragswertverfahren ist der Liegenschaftszins der Marktanpassungsfaktor. Er stellt somit sicher, dass der ermittelte Ertragswert marktkonform ist.
Barwertfaktor
Der Barwertfaktor ist ein Multiplikator, der verwendet wird, um zukünftige Erträge einer Immobilie auf ihren gegenwärtigen Wert zu diskontieren. In der Immobilienbewertung wird der Barwertfaktor verwendet, um die Erträge zu kapitalisieren und somit den aktuellen Wert der Immobilie zu ermitteln.
