boG | besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale "boG"
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale umfassen alle individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts, die vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichen. Dazu gehören beispielsweise Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, wirtschaftliche Überalterung, insbesondere Baumängel und Bauschäden, grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sowie Abweichungen von den marktüblich erzielbaren Erträgen. Darüber hinaus gibt es noch weitere boG´s die individuell erkannt und wertmäßig berücksichtigt werden müssen.
Instandsetzungen
Häufig stellt der Sachverständige bei der Ortsbesichtigung fest, dass der potenzielle Erwerber einige Schäden beseitigen muss. Wenn es sich dabei um reine Instandsetzungsmaßnahmen handelt, bei denen der Erwerber kaum Gestaltungsspielraum hat, entspricht der Werteinfluss dieser Bauschäden in der Regel den durchschnittlichen Kosten der Schadensbeseitigung.
Modernisierung
Bei umfangreichen Instandsetzungsmaßnahmen wird oft die Möglichkeit genutzt, um zugleich eine Modernisierung durchzuführen. So erhöht sich der Gestaltungsspielraum. Wichtig bei der Beurteilung der Werte ist die Anpassung der Kosten an den Markt.
Grundsätzlich gilt:
- Instandsetzungskosten werden mit dem Anpassungsfaktor 1 berücksichtigt.
-Modernisierungskosten können (da in der Regel werterhöhend) mit dem objektspezifischen Sachwertfaktor bewertet werden.
Besondere Architektur
Eine besonders ausgefallene Architektur kann positive wie auch negative Einflüsse haben.
Mehrmieten & Mindermieten
Wertermittlungen von Immobilien werden in der Regel mit den marktüblich erzielbaren Mieten berechnet (also nachhaltig kalkuliert). Bestehende Mehr- oder Mindermieten müssen dann wertmäßig berücksichtigt werden. Aus Gründen der Modellkonformität, erfolgt dies regelmäßig nach dem vorläufigen Verfahrenswert. Wichtig ist, dass die Abweichungen rechtlich zuläßig sind.
Leerstand
Ein Sonderfall der Mindermiete ist der Leerstand. Der geschätzte Mietausfall muss über die Zeitspanne bis zur Wiedervermietung in Abzug gebracht werden. Laufende Kosten (Bewirtschaftungskosten) erhöhen den Ausfall.
Grunddienstbarkeiten und Baulasten
Grunddienstbarkeiten sind privatrechtliche Verpflichtungen, die ein Grundstück betreffen und in der Regel zwischen zwei oder mehreren Grundstücken bestehen. Sie regeln das Nutzungsrecht oder die Unterlassung bestimmter Handlungen zugunsten eines anderen Grundstücks. Typische Beispiele sind:
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Wegerecht: Das Recht, ein fremdes Grundstück zu durchqueren, um zu einem eigenen Grundstück zu gelangen.
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Leitungsrecht: Das Recht, Leitungen (z.B. Wasserleitungen, Stromkabel) über das Grundstück eines anderen zu führen.
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Nießbrauch: Das Recht, ein Grundstück oder Gebäude zu nutzen und daraus Erträge zu ziehen.
Baulasten hingegen sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die sich auf ein Grundstück beziehen und meist durch Baurecht oder Bauordnungen der Gemeinden festgelegt werden. Sie sind Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung und regeln spezifische Anforderungen oder Verpflichtungen im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben. Typische Beispiele sind:
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Abstandsflächen: Festlegung eines Mindestabstands zu den Grundstücksgrenzen für Gebäude.
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Stellplatzbaulast: Der erforderliche Stellplatz wird auf einem anderen Grundstück realisiert
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Erschließungsbaulast: Ein Teil der Erschließung erfolgt über ein anderes Grundstück.
Wohnungsrecht
Das Wohnungsrecht ist ein im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregeltes dingliches Recht, das einer Person das Recht einräumt, eine bestimmte Immobilie zu nutzen, ohne dass sie Eigentümer der Immobilie ist. Es wird in den §§ 1093 ff. BGB beschrieben. Das Wohnungsrecht ist grundsätzlich nicht übertragbar und nicht veräußerlich. Es kann also nicht verkauft, vermietet oder anderweitig an Dritte weitergegeben werden (§ 1092 BGB).
Im Kontext der Immobilienbewertung muss das Recht wertmäßig beziffert und vom vorläufigen Verfahrenswert in Abzug gebracht werden.
Nießbrauchrecht
Das Nießbrauchrecht gemäß BGB ist ein weitreichendes Nutzungsrecht, das dem Nießbraucher erlaubt, die Erträge einer Sache zu ziehen (also z.B. vermieten), ohne deren Eigentümer zu sein. Es sichert dem Nießbraucher eine umfassende Nutzungsmöglichkeit, während der Eigentümer weiterhin die Substanz der Sache besitzt. Das Nießbrauchrecht ist grundsätzlich nicht übertragbar und nicht veräußerlich.
Im Kontext der Immobilienbewertung muss das Recht wertmäßig beziffert und vom vorläufigen Verfahrenswert in Abzug gebracht werden.
