Bodenwertermittlung
Ermittlungsgrundsatz
Die Ermittlung der Bodenwerte ist sowohl für die Bewertung unbebauter als auch bebauter Grundstücke erforderlich.
Grundsätzlich werden Bodenwerte primär im Vergleichswertverfahren ermittelt, ohne dabei die vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück zu berücksichtigen (vgl. §§ 17 Abs. 2 und 21 Abs. 1 ImmoWertV). Alternativ können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Bestimmung der Bodenwerte verwendet werden, entweder zusätzlich zu oder anstelle von Vergleichsgrundstücken (vgl. § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV).
Vergleichspreise
Für die Ermittlung der Bodenwerte müssen ausreichend viele geeignete Vergleichspreise für unbebaute Grundstücke vorhanden sein. Die weiteren Anforderungen, denen diese Vergleichspreise genügen müssen, sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für den Boden (Grundstück) eines bestimmten Gebiets. Er wird von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte festgelegt und dient als Richtwert für die Wertermittlung von unbebauten Grundstücken.
Bodenrichtwertkarte
Eine Bodenrichtwertkarte ist eine kartografische Darstellung, auf der die Bodenrichtwerte für verschiedene Gebiete oder Teilgebiete einer Stadt oder Region eingetragen sind. Sie bietet einen visuellen Überblick über die durchschnittlichen Bodenwerte innerhalb eines definierten geografischen Bereichs.
Bodenpreisindexreihen
Bodenpreisindexreihen spiegeln die Veränderungen der allgemeinen Wertverhältnisse in Bezug auf Bodenpreise wider. Sie werden aus dem lokalen Grundstücksmarkt abgeleitet und bestehen aus Indexzahlen, die das durchschnittliche Verhältnis der Bodenpreise eines Erhebungszeitraums zu den Bodenpreisen eines Basiszeitraums mit der Indexzahl 100 darstellen.
GFZ
Die GFZ (Geschossflächenzahl) gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche eines Gebäudes im Verhältnis zur Grundstücksfläche maximal bebaut werden darf.
WGFZ
Für die Wertermittlung ist es ratsam, eine "wertrelevante Geschossflächenzahl - WGFZ" zu berechnen. Diese berücksichtigt zusätzlich zu den regulären Geschossflächen auch solche Bereiche, die nach den baurechtlichen Vorschriften nicht vollständig angerechnet werden, jedoch einen wirtschaftlichen Nutzen haben (z.B. Hobbyräume, Verkaufsflächen im Untergeschoss-Teil).
Umrechnungskoeffizienten
Umrechnungskoeffizienten sind Faktoren, die verwendet werden, um Werte oder Einheiten in eine andere Größe umzurechnen. Sie dienen dazu, eine direkte Umwandlung zwischen verschiedenen Werten zu ermöglichen, um Vergleiche durchzuführen und im Kontext der Immobilienbewertung Wertunterschiede darzustellen.
Beispiele in der Immobilienwertermittlung sind:
- WGFZ-Umrechnungskoeffizienten
- GFZ-Umrechnungskoeffizienten
- Grundstücksgrößen-Umrechnungskoeffizienten
- u.v.m.
Lageunterschiede
Die Lage einer Immobilie ist eines der maßgeblichsten Merkmale für deren Wert. Entsprechend wichtig ist die genaue Betrachtung der Vergleichswerte und Bodenrichtwerte zur Erfassung des passenden Bodenwerts. Umrechnungskoeffizienten und Bodenrichtwerte, anderer, vergleichbarer Gebiete können dabei helfen.
Entwicklungszustand des Bodens
Der Entwicklungszustand des Bodens bezieht sich auf den aktuellen Stand und die potenziellen Möglichkeiten der Nutzung oder Veränderung eines Grundstücks. Er umfasst Aspekte wie die aktuelle Bebauung, die Erschließung durch z.B. Infrastruktur, den Baurechtsstatus sowie gegebenenfalls bestehende Einschränkungen. Wertmäßige Faktoren, wie Erschließungs- und Ausbaubeiträge müssen bei der Bodenwertermittlung erfasst und berücksichtigt werden.
